Dom na zgłoszenie a pozwolenie – jakie są różnice i co warto wiedzieć?

Własny dom to marzenie wielu osób. Widać to szczególnie w ostatnich latach, gdy można zaobserwować rosnące zainteresowanie szybszymi i tańszymi formami realizacji tego rodzaju inwestycji, w tym tzw. domów na zgłoszenie. Dostępne tu uproszczone procedury kuszą, lecz mimo to wielu inwestorów nie wie, kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy niezbędne jest pełne pozwolenie na budowę. W tym artykule postaramy się wyjaśnić podstawowe różnice, jak również pomóc w wyborze odpowiedniej ścieżki formalnej.

Czym jest zgłoszenie budowy, a czym pozwolenie na budowę?

Zgłoszenie tak samo, jak pozwolenie na budowę są regulowane przez Prawo budowlane. Różnią się one jednak zasadniczo. Zgłoszenie to uproszczona forma, aby ułatwić ludziom stawianie domów, dlatego też, jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu w ciągu 21 dni, można przystąpić do prac. Pozwolenie zaś to klasyczna, formalna zgoda na rozpoczęcie budowy. Wydawana jest przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej po złożeniu kompletu dokumentów.

Pozwolenie składa się zazwyczaj w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Taka procedura może trwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Zgłoszenie też trafia do starosty, lecz czas oczekiwania jest krótszy. Ogólnie, w obu przypadkach najważniejszą rolę odgrywa projekt budowlany, jak również zgodność inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy można budować dom na zgłoszenie?

Za sprawą nowelizacji przepisów budowa niewielkich domów mieszkalnych bez konieczności uzyskania pozwolenia jeszcze nigdy nie była tak prosta! Warunkiem skorzystania z uproszczonej procedury jest spełnienie kilku kryteriów:

• Po pierwsze, dom musi mieć do 70 m² powierzchni zabudowy
• Po drugie, budowa odbywa się na własne potrzeby mieszkaniowe
• Po trzecie, budynek jest wolnostojący, parterowy (ewentualnie z antresolą)
• Po czwarte, inwestor złoży oświadczenie o odpowiedzialności za kierowanie budową (jeśli nie korzysta z kierownika budowy).

Takie właśnie rozwiązania dostępne są między innymi w ofercie domów na zgłoszenie, które zaprojektowano z myślą o szybkim procesie formalnym i łatwości realizacji.

Kiedy konieczne jest pozwolenie na budowę?

Pamiętajmy jednakowoż, że nie każda inwestycja może być prowadzona na zgłoszenie. Pozwolenie więc będzie koniecznie w przypadkach:

• Gdy powierzchnia zabudowy przekracza 70 m²
• Jeśli budynek ma więcej niż jedną kondygnację (np. dom piętrowy)
• W przypadku budowy w celach komercyjnych (np. pod wynajem)
• Gdy plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy wymaga uzgodnień z innymi instytucjami (np. konserwatorem zabytków).

Pozwolenie to jednocześnie konieczność, jak mamy w planach instalacje bardziej skomplikowane niż standardowe, np. zbiorniki na gaz płynny czy przydomowe oczyszczalnie ścieków.

Dokumenty i formalności – zgłoszenie vs. pozwolenie

Co równie istotne, niezależnie od wybranej ścieżki, inwestor musi przygotować dokumentację techniczną. W przypadku zgłoszenia niezbędne będą takie dokumenty, jak projekt architektoniczno-budowlany, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, szkice i rysunki poglądowe, ewentualnie opinie i uzgodnienia (np. z sanepidem czy strażą pożarną).

Oczywiście dla pozwolenia zakres dokumentacji jest szerszy, gdyż wymagany jest m.in. pełen projekt budowlany z częścią konstrukcyjną, opisową i instalacyjną, jak również mapa sytuacyjno-wysokościowa.

Różnice występują też w czasie trwania procedur. Dla zgłoszenia to tylko 21 dni, dla pozwolenia zaś zwykle 65 dni. A w przypadku braków formalnych urząd może wezwać do uzupełnień, co tym bardziej wydłuży cały proces.

Przyjrzyjmy się też kosztom. Zgłoszenie jest zazwyczaj tańsze, gdyż nie ponosimy opłat skarbowych, projekt zaś może być uproszczony. Pozwolenie zaś to wyższe koszty projektowe, opłaty administracyjne i często konieczność zatrudnienia kierownika budowy.

Jak więc widzimy, wybór pomiędzy zgłoszeniem a pozwoleniem uzależniony jest od kilku czynników, takich jak wielkość domu, przeznaczenie inwestycji, jak i lokalne uwarunkowania. Domy na zgłoszenie jawią się tu jako zdecydowanie lepsza opcja.

Artykuł sponsorowany